住宅ローンシュミレーション比較

住宅ローンを借りる前の事前シュミレーションは必須です!

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シュミレーションの使い方は?

住宅ローンシュミレーションはYahoo!不動産などのポータルサイトをはじめ多くのサイトで利用することができます。しかし金利・手数料・諸費用などの条件をより正確に計算するために当サイトではそれぞれの銀行や金融機関が個別に用意しているシュミレーションを利用することをおすすめしています。

 

使い方は簡単で当サイトからそれぞれの銀行の公式ページへ行き、そこで用意されているシミュレーションにあなたの場合の必要事項を記入するだけ。諸費用を含めた返済額の試算や、借り換えの試算がすぐにできます。借入期間、ボーナス払いの有無、返済方法、現在の金利をチェックしておきましょう。

 

 

シュミレーションで何がわかる?

住宅ローン選びの際には比較ポイントが多くあり、しかもそれが返済負担の大きさに直結するため何を選べばよいのか分からないということになりがちです。

 

たとえば、金利タイプについて見てみると、大きく分けると固定と変動、そしてそれらのミックスタイプの3種類があります。それぞれメリットとデメリットがあり、さらにそれは今後数十年間の金利の水準にも大きく左右されます。果たしてどのタイプを選ぶのがベストなのか専門家でもなかなか判断は難しいでしょう。

 

他にも元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶのがいいのかといった問題や、繰り上げ返済を効率よく行うためにはどんなタイミングでいくら行っていくのが良いのか、ボーナス払いの割合、借り入れ期間など様々な点を考えなければいけません。

 

そんな時に具体的な数字を計算して比較ができる住宅ローンシュミレーションが役立つのです。現在のあなたの状況でベストな選択は何か知りたければ積極的に活用していきましょう!

 

 

シュミレーションでおすすめの銀行は?

当サイトでは住宅ローンシュミレーションによる各種条件の比較によって明らかになった現在最もおすすめの銀行のランキングをご案内しています。そのランキングの中でも上位の3行の新生銀行住信SBIネット銀行・ソニー銀行は新規借り入れた借り換えなどどんな場合でも外せない条件の良さが魅力です。

 

注意しなければいけないポイントとして住宅ローンを選ぶ際には、最初からひとつの銀行だけに絞るのではなく複数の銀行の資料請求をしておくということがあります。一番条件がいいところだけに決めてしまうと、万が一審査が通らなかった場合などに大きなリスクがあるのです。シュミレーションによって候補をいくつかピックアップしておき、それら全て審査を申し込んでみるのもいい方法です。

 

シュミレーションで選んだ住宅ローンランキング!【2016年6月改訂】

住宅ローン金利推移のシュミレーション!【支払総額が安いのは?】

家族
今回は、住宅ローン金利の推移についてシュミレーションで考えてみたいと思います。

 

総支払額を低減するためには、適用される金利が低ければ低いほどよい、ということになります。しかしこれらは景気や経済の変動に左右されますので、将来の金利動向を正確に把握することは困難です。

 

では、これまでの住宅ローン金利が、どのように推移したかを振り返ってみましょう。

 

変動や固定など様々な種類があります。一般に変動タイプは、短期プライムレートに連動すると言われています。また、短期プライムレートは政策金利の影響を受けるため、政策金利が変動タイプに影響としているといっても過言ではありません。

 

1990年頃のバブル期には、短期プライムレートは8%ほどでした。住宅ローンの変動金利は、8.5%程度まで達しました。

 

その後、バブルが崩壊して短期プライムレートは下落の一途をたどり、1996年には2%を下回ります。

 

住宅ローンもそれに伴い、下落しています。2006〜2008年頃には一旦景気が持ち直し、いざなぎ景気を超えたと言われましたが、その時でも2%を上回ることはなく、1.5〜2%の間を推移しています。

 

政策金利についても、2001年ころから実質ゼロ金利状態となり、2006〜2008年頃には一旦持ち直したものの、現状では再び実質ゼロ金利が続いています。

 

現状の変動タイプは1%を下回っている状況です。

 

現状の閉塞感のある経済状況のなか、景気が急激に回復することは考えにくいですが、緩やかに回復することはあり得るかもしれません。

 

その際、バブル期のような高い水準にはならないかもしれませんが、4〜5%程度に回復する可能性はあるかもしれません。

 

それでは、今後緩やかに景気が回復するものと仮定した場合のシュミレーションを行なってみます。

 

モデルケースとして、元金3000万円のローンを組むと仮定します。元利均等返済方式でボーナス併用はないものとします。

 

現状の変動金利を1%として、毎年0.1%づつ上昇するものとします。35年後には4.4%になります。この場合、各年を平均すると、2.7%になります。

 

シュミレーション結果を下表に示します。表では、参考のため、金利が1%、2%、3%で一定だった場合と比較して示しています。

 

1%から増えていくと、当然1%固定のケースよりも支払額が高くなります。月々の支払額も年々増えていき、最終的には11万円を超えます。

 

しかし、総支払額を見てみると、2%で固定のケースとさほど変わりません。変動タイプの平均である2.7%のケースよりも、総支払額はかなり安くなっています。

 

表 金利の違いによる返済額のシュミレーション
表1

住宅ローン借り換えのシュミレーション!【借り換えで損しない!】

相談
今回は、住宅ローンの借り換えに関するシュミレーションを行なってみたいと思います。

 

一般に、総支払額を抑えるためには、下記の3通りの方法があります。

  • 元金を減らす
  • 返済期間を短くする
  • 金利を低くする

 

返済している最中では、どうでしょうか。繰上げ返済によって、元金を減らしたり、返済期間を短くしたりすることにより、総支払額を抑えることができます。

 

また、現在のような低金利状態が続くのであれば、ある程度長い期間の固定タイプを選択している場合には、固定期間が終了する時に変動タイプを選択すれば、総支払額を低く抑えられる可能性があります。

 

返済期間中に一切金利が変わらない長期固定タイプを選択している場合には、安くしたいと思っても金利を変更することはできません(ソニー銀行などでは、手数料を支払うと、固定期間中でも変動タイプに変更することができるようです)。

 

このような場合、他の住宅ローンに借り換えることによって、金利を低く契約して総支払額を抑えられる可能性があります。

 

特に、現在では超低金利状態が続いていますので、以前契約した時よりも安い金利で契約できるチャンスがあります。

 

しかし、借り換えを行うと、新たな住宅ローンを契約することになりますので、新しく手数料や税金などの諸費用を再び支払わなければならないというデメリットもあります。

 

一般に、下記の3条件を満たすと場合借り換えでも、諸費用分のデメリットを差し引いてもメリットが得られると言われています。

 

  • 金利差が1%以上あること
  • 残高が1000万円以上ある
  • 返済期間があと10年以上ある

 

モデルケースとして、元金3000万円で、35年間の長期固定金利(金利3.0%)の住宅ローンの返済を行なっているものとします。また、元利均等返済方式でボーナス併用はないものとします。この条件でシュミレーションをしてみましょう。

 

現在、返済から10年が経過しているとします。この時点で、ローン元金は2434万6753円になっていますので、この元金を残り25年の支払のまま借り換えると仮定します。

 

借り換え金利や諸費用は、2012年4月現在の金融機関のWEBサイト上で提供されている数値を用いました。

 

シュミレーション結果を下表に示します。

 

都市銀行である三井住友銀行で借り換えた場合、金利や諸費用がやや高めですが、借り換えなかった場合より約50万円支払額を抑えることが出来ます。

 

ネット銀行であるSONY銀行で借り換えた場合、諸費用も金利も三井住友銀行より安く、総支払額は−129万円程度低くなりました。

 

表 住宅ローン借り換えの支払金額シュミレーション
表2

住宅ローンシュミレーションの注意点とは?

専門家
マイホームを購入する際、一般的には年収の何倍かの買い物をすることになります。現金でマイホームを購入できる人は限られていますので、多くの人は住宅ローンを組むことになります。

 

家の購入代金は金融機関から借りることによって支払います。その代わりに、金融機関などに利子をつけて返済します。

 

返済する金額はローン期間中一定のものもあれば、変動するものもあります。また、ボーナス月に多く返済することができる商品もあります。

 

住宅ローンを組む際には、誰しも返済が可能だと思われる範囲で返済計画を立てていると思いますが、いろいろな理由で、破綻してしまう場合があります。

 

当初の見込みと違う場合には、いとも簡単に破綻してしまうリスクをはらんでいるのです。

 

未来がどのようになるかを完全に予測することはできませんが、破綻を回避するためには、住宅ローンの返済がどのようになるかをシュミレーションすることをおすすめします。

 

一般的には、下記の4種類の見積もりが重要です。

 

 

1.住宅取得で必要となる費用を見積もる
最も大きい費用は言うまでもなく、建物や土地そのものの価格です。しかし、建物価格や土地価格以外にも、税金や手数料など様々な諸費用を支払う必要があります。また、意外に盲点となるものが、マイホームの取得後に毎年支払う固定資産税や都市計画税、団体信用生命保険料などの費用です。

 

 

2.頭金として拠出できる費用を見積もる
住宅を取得するときに、今までの貯蓄や親からの援助資金などで、取得費用や諸費用の一部を賄うことが一般的です。これを頭金と呼びます。頭金は多ければ多いほど後の住宅ローン返済が楽になります。一般には、取得費用の2割程度はあったほうがいいと言われますが、最近では頭金なしの全額ローンも可能としている金融機関もあります。

 

 

3.住宅ローンの返済計画を見積もる
毎月、そしてボーナス時に決まった額の返済を行なわなければなりません。どの程度の金額を返済することになるかは、元金、返済年数、金利などによって大きく変化しますので、適切に見積もりを行なう必要があります。特に、変動金利型の住宅ローンを選択する場合には、金利動向によって大きく返済額が変化することがありますので、余裕を持った設定にしておくべきです。

 

 

4.ライフプランを見積もる
あまり真剣に考える人は少ないかもしれませんが、返済計画を破綻させないために最も重要なことは、今後のライフプランをどの程度正確に描けるか、だと思います。主たる収入を得ている人が今後も安定した収入を得られるのか、収入の増加が見込めるのか、あるいは、家族で進学や介護などまとまった資金が必要になる時期はいつかなど、長期的なライフプランを描いて見積もっておかないと住宅ローン返済が行き詰まることにもなりかねません。

 

 

以上のことをしっかりと踏まえて事前にシュミレーションを行いましょう。


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