住宅ローン金利変更

金利タイプ変更のベストタイミングをシュミレーション!

検討
今後の住宅ローン金利が、どのように推移するかはわかりませんが、現状が実質ゼロ金利状態であることを考えると、今後は金利がある程度上昇することを考慮しておく必要があるものと思われます。

 

金利上昇が緩やかな場合のシュミレーションを行なうと、変動金利型を選択していれば、総支払額を最も低減できる結果になりました。

 

逆に、金利上昇が急激な場合のシュミレーション結果から、変動金利型よりも長期固定金利型の方が得になるケースもあります。

 

しかしながら、金利が急激に上昇するかどうかはわかりませんので、金利が低い現状では変動金利型を選択しておいて、金利が上昇する兆しを見せると長期固定金利型に変更するという作戦も考えられます。

 

今回は、急激に金利上昇する時に、金利タイプを変更することによって支払額を低減できるかどうかをシュミレーションしてみたいと思います。

 

モデルケースは、下記の通りです。元金3000万円の住宅ローンを組むと仮定します。元利均等返済方式でボーナス併用はないものとします。現状の変動金利を1%として、半年ごとに0.1%づつ金利が上昇し、金利が5%に達したら、そのまま5%を維持するものとします。この条件の場合、20年後以降は変動金利が5%になります。

 

乗り換えケース1として、ローン開始から5年後に固定金利(30年)に乗り換える場合を考えます。固定金利(30年)は変動金利よりも1.8%高いものとします。

 

乗り換えケース2として、ローン開始から10年後に固定金利(25年)に乗り換える場合を考えます。固定金利(30年)は変動金利よりも1.6%高いものとします。

 

乗り換えケース3として、ローン開始から15年後に固定金利(20年)に乗り換える場合を考えます。固定金利(30年)は変動金利よりも1.4%高いものとします。

 

下表にシュミレーション結果を示します。参考のため、すべての期間を変動金利にした場合と、長期固定金利にした場合も併記しています。

 

途中で固定金利に変更するパターンでは、どのパターンも固定金利(35年)はおろか、変動金利型よりも総支払額が高い結果になりました。

 

これは、金利が上昇している局面で、より高い固定金利を選択していることが原因です。金利が上昇してから長期固定に変更するのではなく、金利が上昇する前に固定金利を選択しなければ、安い長期固定金利の恩恵は得られないようです。

 

 

表 金利の違いによる返済額のシュミレーション
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シュミレーションで選んだ住宅ローンランキング!【2017年7月改訂】


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